导论：
66年磨一剑，2020年5月28日《民法典》终于在千呼万唤中通过两会，在整合现有的民事法律规范的基础上，《民法典》进行了100多处修改，其中实质性修改40多条，其中新增居住权格外引人注目，根据物权法定原则，物权的类型和内容由法律规定，不允许当事人根据意志自由创设，以往的物权法之中规定的物权类型为所有权、担保物权和用益物权，其中用益物权又包含土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权，居住权属于新增加的用益物权。
一、产生背景
对于居住权的争论长达十几年，主要是应对在房子不享有所有权或者使用权的情况下，法律又没有规定居住权的情况下，怎样相关人员居住的权利。开始是为了解决离婚不分家、解决老人去世后保姆居住的问题，但是离婚不分家的情况可以通过婚姻法解决，房主继承人与保姆关于居住纠纷的更是非常罕见，法律具有一定的局限性，应该疏密得当，考虑到立法成本以及法律普适性，不能对社会生活的各个方面事无巨细的作出规定，所以关于居住权立法一直没有进展。直到为了应对中国人口老龄化，推进养老事业的发展，开展“以房养老”（以房养老是指老年人将自己名下的房屋抵押给金融机构，老人可以继续使用房屋，由金融机构定期向老人支付养老金）试点工作，为了保障老年人在房屋抵押之后能安度晚年，居住权才进一步发展。也可以通过居住权制度保护婚姻关系中弱势群体的利益，夫妻双方对双方共同居住的房屋享有居住权，婚姻关系消灭的，即便房屋的所有权只归属于一方，另一方在离婚之后仍有共同使用和居住的权利。同时对于保护弱势群体利益，建立健全廉租房等保障性用房具有重要意义。
二、典型案例
（一）基本案情：
高某一将其名下位于江苏省南通市的唯一房屋以遗赠的方式赠与给了其孙子高某二， 高某一的第二任妻子张某在高某一去世后依然在房屋内居住，高某二在高某一去世之后依据遗赠协议将房屋过户到自己名下，并要求张某从房屋内搬离，在遭到张某的拒绝之后，起诉到法院，要求法院判决张某从涉案房屋内腾退搬离。 高某二主张其对涉案房屋享有所有权，有权要求居住人张某搬离，张某以自己作为高某一的合法妻子，对房屋享有居住权及高某二对于遗赠人高某一也未尽到赡养义务为由进行抗辩。
（二）裁判结果：
一审法院支持了原告高某二的诉讼请求，被告张某不服向二审法院上诉，二审法院撤销了一审法院的判决结果，驳回了原告的诉讼请求。
（三）裁判理由
（1）一审法院裁判理由：
一审法院认为张某并没有证据证明其享有居住权，在不能证明的情况下，张某的居住行为已经实际上对高某二的所有权造成侵害，故可以依据物权法请求停止侵害、排除妨碍、消除危险。
（2）二审法院裁判理由：
张某作为高某一的合法妻子，履行了对于高某一的扶助义务，基于婚姻关系而享有的居住权不因夫妻一方去世而消灭，虽然将房屋赠与给高某二，但是也曾多次表示张某对于涉案房屋享有居住权，高某二是继受取得的方式取得了房屋的所有权，故张某享有的居住权先于高某二的居住权而存在，故高某二无权要求张某从涉案房屋内搬离。
（四）评析
根据物权法定原则，物权的种类和内容必须要有法律的明确规定，所以是否享有该权利以及该权利所具有的权能，以及如何行使都存在问题，但是在现实生活之中已经发生了此类纠纷，而法院的审判工作存在着不统一的问题，会出现同案不同判的情况，这将使得人民没有规范性的行为指引，不利于人民权利的维护，同时也会损害司法的公信力。正是基于前述种种考量，居住权正式的被写入民法典。
三、居住权内容
（一）定义：居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
（二）设立：订立书面的合同，同时进行登记，居住权采取的是登记设立主义。
（三）权能：规定了居住权的积极权能，占有和使用权，不享有处分和收益权。
（四）合同条款的必备内容：包含居住主体、居住期限、居住条件以及争议解决方式。
（五）无偿性：享有居住权的人以无不支付相应的对价作为原则，有偿为例外。
（六）专属性：居住权是为特定人所设定的，因此不能够转让、处分和赠与。
（七）居住权的丧失：居住权人死亡或者居住权期限届满，居住权丧失之后要办理注销登记。
四、产生的意义
一是有利于保护公民的合法权益尤其是弱势群体的利益，体现了宪法之中规定的国家尊重和保障人权的要求，完善了我国用益物权法律体系，弥补了房屋用益物权立法的空白，完善了物权法律体系。二是为房屋用益需求提供了多重法律选择，有利于更好地满足人们的需求。对他人房屋的利用就存在居住权和租赁权的二元法律制度选择。居住权作为用益物权，相较于租赁权而言具有更强的法律效力，对权利人保护更有利；期限较长，成本更低，有利于社会关系稳定。三是有利于进一步的推动我国养老事业的发展，实现老有所养老有所依。
五、存在的问题
居住权是对所有权的限制，如何处理居住权和所有权之间的存在冲突如何处理、租赁权和居住权之间的冲突、以及居住权和抵押权之间的冲突，以及居住权是否会成为债务人转让财产逃避履行的的一种手段和方式都将成为亟待解决的问题，而这些问题也会出台和制定相应的法律规范或者司法解释进行完善。
六、在法律职业资格考试中会如何查考
作为民法典之中的一项新增考点，必然也是今年法考之中的重点内容，因此需要格外注意，可以以选择题的形式进行考察，但是总体而言难度不大，需要理解的地方不多。只要掌握本文居住权的内容就足够应对。
理论法学-杨帆
