1、概念

　　所谓地役权是指为了利用自己土地的便利而对他人的土地进行一定程度的利用或者对他人行使土地权利进行限制的权利。

　　其中需要利用他人之土地的土地被称之为需役地，为需役地提供便利之被利用土地被称之为供役地。这里所谓利用他人的土地，包括是他人所有的土地也包括他人拥有用益物权的土地，在我国地役权主要是建立在他人拥有用益物权的土地之上的；作为需役地的权利人可以是土地所有人也可以是对土地拥有用益物权的人，在我国主要是对土地拥有用益物权的人。之所以如此，是因为我国土地实行公有制，但是利用主体是作为私人的用益物权人。

　　2、特征

　　（1）地役权是使用他人土地的权利。但是这种使用只是部分性使用，而不是对于供役地人的土地进行全方面的使用。也即地役权并不排除供役地人自己对于自己土地的使用，只是供役地人对自己土地的使用受到了地役权某种程度上的限制。

　　（2）地役权是为利用自己土地的便利而利用他人土地的权利。所谓为了利用自己土地的便利是指为了增加自己土地利用率，增加土地的使用价值而对于供役地加以利用，并非指不利用供役地就无法利用自己的土地。

　　（3）从属性：地役权从属于需役地，地役权作为从权利不得独立于需役地而单独转让或者抵押；需役地所有权或者使用权发生转移或抵押的，地役权随之转移、抵押。

　　【重点法条】：《物权法》

　　第164条：地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

　　第165条：地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　（4）不可分性 ：主要体现在两个方面：地役权不因需役地的分割或者部分转让而受有影响；也不因为供役地的分割或者部分转让而受有影响。

　　【重点法条】：《物权法》

　　第166条：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

　　第167条：供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　这两条的规定即为地役权不可分性的立法依据。

　　△地役权与相邻关系的区别（★★★★★）

　　地役权与相邻关系在内容上基本上是相同的，但是两者有本质上的不同，其区别主要体现在：

　　A、相邻关系为土地所有权内容当然的扩张或限制，是法定的；而地役权则为土地所有人间基于契约而生之所有权扩张与限制，是意定的。

　　B、因此基于相邻关系而发生的所有权的扩张或者限制仅在不得已的情形下发生，即若不进行该种限制或者扩张那么土地所有人就无法正常实行其土地的利用，因此相邻关系进行的调整是法律的底线；而地役权则是于相邻关系之外土地所有人更进一步对自己权利的扩张，因为是基于合意设定所以其范围几乎是没有限制的。

　　C、相邻关系不是独立的权利，乃是为所有权本身的限制或扩张；而地役权则是因他物权而受一时之限制，是一种独立的权利。

　　D、因为相邻关系是法定物权，所以相邻关系之成立及对抗第三人，均不需要进行登记；而地役权作为意定物权，则需要进行登记，不登记不得对抗善意第三人。

　　E、基于相邻关系所生之权利义务与所有权同时存在，不能单独的取得或丧失，即不因相对人的意思而发生变动；地役权则有所不同，地役权的取得需要有设立地役权的合同，地役权可以因期限届满，当事人解除地役权合同等原因而归于消灭。

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