（一）概念
土地是指包括地上空间和地下空间的地表。
房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。所谓构筑物是指除房屋以外的人工建造的工程建筑物，如桥梁、道路、隧道、水井、水塔、水坝、烟囱等。换言之，凡土地上人工建造的不可移动的物质均属广义上的房屋的范畴。
（二）基本关系
1.房地不可分割。
2.土地为主、房屋为辅。
（三）特征
1.固定性，转让须办理产权过户登记手续。
2.永久性或持久性。
3.个别性。客体具有特定性，不可替代性，对交易价格应进行具体评估。
（四）分类
1.对土地一般按以下方法分类：按开发利用的程度，可分为生地和熟地；按是否具有建筑功能用途，可分为非建筑用地和建筑用地；按是否与城市经济紧密相连可分为农村土地和城市土地；按所有制的不同，可分为国有土地、公有土地和私有土地。
2.对房屋一般按以下方法分类：按功能用途的不同，可分为住宅与非住宅；按是否已建成，可分为待建房产、在建房产和建成房产，在房地产交易中，待建房产和在建房产称“期房”或俗称“楼花”，建成房产称“现房”；按调节机制与供应对象的不同，可将住房分为商品房、经济适用房和廉租房。
理论法学-杨帆
