1.业主

　　业主是物业的所有权人，按其拥有的物业所有权的状况，又可分为独立所有权人和区分所有权人。独立所有权是典型的传统不动产所有权形态，现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。

　　业主享有以下权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业服务管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员长，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。

　　业主负有以下义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业服务管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。

　　2.业主大会与业主委员会

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业服务管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护物业服务管理区域内全体业主大会在物业服务管理活动中的合法权益。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　物业服务管理区域内全体业主第一次大会，在物业已交付使用的建筑面积达到一定比例时召开。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议，应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会的临时会议，经20%以上业主提议，由业主委员会组织召开。 下列事项由业主召开业主大会等共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主委员会是物业区域内全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。

　　业主委员会的委员应当由业主担任，其成员不得兼任本物业区内物业管理公司的工作。

　　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业服务管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业服务管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　3.物业服务管理企业

　　物业服务管理企业是对物业实施专业化、企业化、社会化管理服务的，具有法人地位的经济实体。物业服务管理企业一般以公司形式出现，依合同实施物业服务管理，其管理服务权源于业主大会及业主委员会的委托授予。物业服务管理企业通常是独立的法人，与业主在法律地位上是平等的，物业管理企业与业主必须合作，实施对物业的管理。

　　国家对物业服务管理企业的管理主要体现在两个方面：国家对从事物业服务管理活动的企业实行资质等级管理制度，一般分为一、二、三级，每两年核定一次；从事物业服务管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　物业服务管理企业的权利与义务由《物业管理条例》和《城市新建住宅小区管理办法》予以规定，此外由物业服务合同具体确定。

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