（一）租赁合同的一般规定

　　1.租赁分为使用租赁和用益租赁。

　　2.六个月以上的租赁合同是要式合同。定期租赁不能超过20年。租赁期限届满，双方的行为可构成不定期租赁。

　　3.必要费用出租人原则上要承担；有益费用出租人原则上要支付；奢侈费用由承租人承担。

　　4.所有权变动不破租赁的规则：既适用于动产租赁，又适用于不动产租赁。

　　5.房屋承租人有优先购买权：只适用于房屋。

　　（二）司法解释关于城镇房屋租赁合同的规定

　　1.一房多租时合同的效力

　　“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理”（《解释》6条）。

　　房屋是不可替代的特定物，只能实际租给一家。在三份合同都成立的前提下，承租人的优先顺序是：

　　占有＞登记备案在先＞合同成立在先

　　占有排在第一。租赁合同是诺成合同， 但由于债的相容性，一物多租，数个租赁合同可以都有效。

　　2.附合

　　附合是添附的一种。

　　（1）“承租人经出租人同意装饰装修， 租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”（《解释》9条）。这是关于合同无效时，装饰装修物的处理规则。

　　所谓“未形成附合的装饰装修物”，是指该装饰装修物未构成房屋的重要成分。重要成分是指不能分离的或者分离损失巨大的成分， 反之是非重要成分。未形成附合的，是两种处理方式，一是折价归出租人；二是由承租人拆除。拆除造成损失的，承租人自当承担责任，其实 承担责任的方式不一定是恢复原状,也可以是金钱赔偿。

　　（2）“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”（《解释》10条）。这是合同有效但终止时，未形成附合的装饰装修物的处理规则。某甲出租房屋给某乙，同意某乙打“隔断墙”分割为小间转租（用益租赁），“隔断墙”未构成房屋的重要成分，租赁期满后应当由承租人拆除，另有约定的除外。

　　（3）“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。 但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”（《解释》11条）。

　　（4）“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”（《解释》12条）。对改良费用（装饰装修费用为改良费用），承租人仍无主张的权利,应当说这是一条非常特殊的规定。在租赁期满后，对装饰装修的“残值”，只好白送给出租人了。

　　（5）“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”（《解释》13条）。“未经同意”，就应当承担相应的责任。

　　（6）“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”（《解释》14条）。可以这样表述：扩建合法的，出租人负担；扩建不合法，按过错分担。

　　3.转租

　　（1）“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”（《解释》15条）。租赁合同与转租合同是两个法律关系，当出租人允许承租人转租的租期超过承租人剩余的租赁期限时，实际上也与承租人变更了租赁合同（延长了租赁期限）。

　　（2）“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”（《解释》16条）。这是默示追认转租合同的规定，事先未经同意的转租合同是效力未定的合同。条文中“六个月”是除斥期间。

　　（3）“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿”（《解释》17条）。

　　4.无权占有的次承租人支付使用费的义务

　　“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”（《解释》18条）。

　　5.继续承租权

　　“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持”（《解释》19条）。

　　所有权变动不破租赁的例外规定。

　　“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”（《解释》20条）。所有权变动不破租赁的例外：其一，抵押权设立在前；其二，查封在前。

　　6.房屋承租人的优先购买权

　　（1）“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”（《解释》21条）。

　　（2）“出租人与抵押权人折价、 变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”（《解释》22条）。

　　（3）“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”（《解释》23条）。出租人是通知义务人。

　　（4）优先购买权具有例外情形。“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”（《解释》24条）。条文中的“十五日”为除斥期间，限制的是房屋承租人的优先购买权（形成权）。该“十五日”应当自送达后起算。

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