一、买卖合同

　　买卖合同是典型的交易合同，有偿合同的规则多发源于此。

　　（一）“一交三转”

　　交付，动产所有权转移、风险转移、孳息转移；当然有例外。风险承担条文列有八种情况。

　　动产所有权转移：

　　《合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　风险承担：

　　《合同法》第一百四十二条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　第一百四十三条规定：因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。

　　第一百四十四条规定：出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。

　　第一百四十五条规定：当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

　　第一百四十六条规定：出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。

　　第一百四十七条规定：出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。

　　第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

　　第一百四十九条规定：标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

　　孳息转移：

　　《合同法》第一百六十三条规定：标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。

　　（二）检验责任（158条）

　　《合同法》第一百五十八条规定：当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

　　当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。

　　出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。

　　（三）特种买卖

　　1.分期付款买卖包含选择权。

　　《合同法》第一百六十七条规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。

　　出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

　　2.凭样品买卖。

　　3.试用买卖包含默示意思表示。质量符合约定我就买，不是试用买卖，试用期由你决定，买不买由我决定。

　　4.互易当然是有偿合同。

　　（四）数物解除和分批解除

　　数物解除：

　　《合同法》第一百六十五条规定：标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。

　　分批解除：

　　《合同法》第一百六十六条规定：出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。

　　出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。

　　买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。

　　二、赠与合同

　　（一）赠与合同的法律特征

　　双方法律行为，单务合同。

　　要约与承诺的结合，说明赠与是双方法律行为。

　　（二）赠与人的三个形成权

　　任意撤销权、法定撤销权和提前终止权。公益赠与、道德义务赠与及经过公证的赠与不能任意撤销，可以提前终止；道德义务赠与及经过公证的赠与可以法定撤销。

　　1.任意撤销权：

　　《合同法》第一百八十六条规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

　　具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

　　2.法定撤销权：

　　《合同法》第一百九十二条规定：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

　　（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；

　　（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

　　（三）不履行赠与合同约定的义务。

　　赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。

　　第一百九十三条规定：因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。

　　赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。

　　3.提前终止权：

　　《合同法》第一百九十五条规定：赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。

　　三、借款合同

　　两个自然人之间的合同不但是实践合同，而且无专门约定，就是无偿合同。无息合同仍可主张逾期利息。

　　第二百一十一条 自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。

　　自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。

　　第二百条 借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。

　　四、租赁合同

　　（一）租赁合同的一般规定

　　1.租赁分为使用租赁和用益租赁。

　　2.六个月以上的租赁合同是要式合同。定期租赁不能超过20年。租赁期限届满，双方的行为可构成不定期租赁。

　　3.必要费用出租人原则上要承担；有益费用出租人原则上要支付；奢侈费用由承租人承担。

　　4.所有权变动不破租赁的规则：既适用于动产租赁，又适用于不动产租赁。

　　5.房屋承租人有优先购买权：只适用于房屋。

　　（二）司法解释关于城镇房屋租赁合同的规定

　　1.一房多租时合同的效力

　　“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”（《解释》6条）

　　房屋是不可替代的特定物，只能实际租给一家。在三份合同都成立的前提下，承租人的优先顺序是：

　　占有＞登记备案在先＞合同成立在先

　　占有排在第一。租赁合同是诺成合同， 但由于债的相容性，一物多租，数个租赁合同可以都有效。

　　2.附合

　　附合是添附的一种。

　　（1）“承租人经出租人同意装饰装修， 租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”（《解释》9条）这是关于合同无效时，装饰装修物的处理规则。

　　所谓“未形成附合的装饰装修物”，是指该装饰装修物未构成房屋的重要成分。重要成分是指不能分离的或者分离损失巨大的成分， 反之是非重要成分。未形成附合的，是两种处理方式，一是折价归出租人；二是由承租人拆除。拆除造成损失的，承租人自当承担责任，其实 承担责任的方式不一定是恢复原状，也可以是金钱赔偿。

　　（2）“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”（《解释》10条）这是合同有效但终止时，未形成附合的装饰装修物的处理规则。某甲出租房屋给某乙，同意某乙打“隔断墙”分割为小间转租（用益租赁），“隔断墙”未构成房屋的重要成分，租赁期满后应当由承租人拆除，另有约定的除外。

　　（3）“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。 但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”（《解释》11条）

　　（4）“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”（《解释》12条）对改良费用（装饰装修费用为改良费用），承租人仍无主张的权利，应当说这是一条非常特殊的规定。在租赁期满后，对装饰装修的“残值”，只好白送给出租人了。

　　（5）“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”（《解释》13条）“未经同意”，就应当承担相应的责任。

　　（6）“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”（《解释》14条）可以这样表述：扩建合法的，出租人负担；扩建不合法，按过错分担。

　　3.转租

　　（1）“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”（《解释》15条）租赁合同与转租合同是两个法律关系，当出租人允许承租人转租的租期超过承租人剩余的租赁期限时，实际上也与承租人变更了租赁合同（延长了租赁期限）

　　（2）“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”（《解释》16条）这是默示追认转租合同的规定，事先未经同意的转租合同是效力未定的合同。条文中“六个月”是除斥期间。

　　（3）“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”（《解释》17条）

　　4.无权占有的次承租人支付使用费的义务

　　“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”（《解释》18条）

　　5.继续承租权

　　“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持”（《解释》19条）

　　所有权变动不破租赁的例外规定。

　　“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”（《解释》20条）所有权变动不破租赁的例外：其一，抵押权设立在前；其二，查封在前。

　　6.房屋承租人的优先购买权

　　（1）“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”（《解释》21条）

　　（2）“出租人与抵押权人折价、 变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”（《解释》22条）

　　（3）“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”（《解释》23条）出租人是通知义务人。

　　（4）优先购买权具有例外情形。“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”（《解释》24条）条文中的“十五日”为除斥期间，限制的是房屋承租人的优先购买权（形成权）该“十五日”应当自送达后起算。

　　五、融资租赁合同

　　融资租赁涉及的三方关系。

　　甲（出卖人）——乙（买受人、出租人）

　　丙（承租人）

　　《合同法》第二百三十七条 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

　　第二百三十九条 出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。

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