一、建筑物的区分所有权

　　专有权 ：单元空间(决定共有权的大小)

　　建筑物区分所有权共有权：地基、电梯、管线、走廊等公摊面积(此共有非彼共有)

　　业主自治的权利——社员权

　　(一)三项权利之间的关系

　　1、三项权利的性质：两个所有权和一个社员权

　　2、转让时，三项权利需同时转让——转让专有权，其余两权必须随之转让!

　　3、专有权决定共有权和管理权的大小。

　　(1)不得单独转让共有权且不得请求分割

　　(2)费用分担、收益分配——有约定从约定，无约定以专有部分占总面积的比例确定。

　　(3)表决权：专有面积是一个方面的要素。

　　4、权利人可以放弃对于共有权的享有，但是，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

　　(二)停车场、车库、车位的归属——首先满足业主需要

　　(三)业主的权利

　　1、表决权

　　(1)一般事项：选举委员、选聘公司等，面积和人数的过1/2多数

　　(2)特殊事项：筹集、使用维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施，面积和人数的2/3以上多数：

　　2、诉权

　　(1)业主大会、业主委员会享有管理权，但没有被赋予诉讼主体资格(第83条)

　　(2)业主对侵害自己合法权益的行为，可以提起单独或者共同诉讼(第83条)

　　(3)业主大会、业主委员会作出侵害业主权益的决定的，业主可以向法院提起撤销之诉(第78条第2款)

　　★(四)物业服务合同的相关问题

　　1、物业服务合同的效力范围

　　★(1)前期合同对于业主具有约束力：建设单位、业主大会和业主委员会→物业公司

　　(2)物业合同的无效：

　　①一并转托物业的合同;

　　②减轻公司责任加重业主责任排除业主主要权利者。

　　★(3)物业公司的公开承诺及服务细则认定为合同的组成部分

　　2、违约请求权

　　(1)业主请求权：物业公司违约——请求继续履行、采取补救措施、赔偿损失等

　　(2)物业公司请求权：业主违约(妨害物业服务与管理)——请求恢复原状、排除妨害、停止侵害等责任。

　　3、关于物业费的收取

　　(1)物业公司擅自扩大、提高或者重复收费——正当抗辩——已收取的请求退还!

　　★(2)物业公司依合同或有关规定提供服务——业主无正当理由拒交——书面催之——以未接受或者无需该服务而抗辩，不支持。

　　★(3)业主与实际使用人不一致时：可约定由实际使用人交纳，未交者，业主连带。

　　4、业主委员会的解除权

　　(1)条件：业主大会依法作出解聘物业公司的决定

　　★(2)如有拖欠物业费，物业公司应向具体业主主张。

　　5、合同终止之后的权利义务

　　(1)业主可请求已经预交但尚未提供服务部分的费用。

　　(2)业主委员会请求物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施、物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。

　　二、不动产相邻权(关系)

　　(一)概念

　　民事主体因相邻关系而享有的要求对方给予便利和接受限制的权利就是相邻权。

　　(二)特点

　　1、目的——满足最基本的生活、生产的需要

　　2、不是独立的权利，是不动产权利的延伸或者限缩

　　3、权利法定(无须约定)且无偿：和地役权相区分的基本标志

　　4、相邻关系调整范围——基于相邻而产生的特殊纠纷

　　(1)一般情况下，相邻是产生此类纠纷的必要条件

　　(2)相邻关系常和侵权行为的发生相关联：利用相邻不动产造成损害的应当予以赔偿。

　　(三)内容：相互提供便利，接受限制。

　　1、用水排水——不以直接相邻为限

　　【第86条】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

　　对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

　　2、邻地使用

　　(1)袋地通行

　　(2)管线通过

　　(3)营建利用

　　【第87条】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

　　【第88条】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

　　3、风光关系

　　(1)通风(2)采光(3)日照

　　4、侵害防免

　　(1)开掘危险、建筑物危险

　　【第91条】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

　　(2)不可量物侵入

　　【第90条】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

　　(四)与相邻权密切相关的概念：地役权

　　1、概念——需役地与供役地，提高需役地使用效益(有点小奢侈)

　　【第156条】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

　　2、设立及效力：书面合同(要式)，公示对抗。

　　【第158条】地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

　　当权利发生变动时，对抗规则的总结：

　　(1)权利人变动，未登记的地役权，照旧;

　　(2)义务人变动，未登记的地役权，不得对抗善意第三人。

　　问题：如果没有登记，义务人发生了变动，此时，权利人不得对抗新的受让人，但是，权利人的权利是否依然存在?

　　【2008-(四川)11】李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某2万元，但没有进行登记 。下列哪一选项是错误的?

　　A.该约定属于有关相邻关系的约定

　　B.该约定属于地役权合同

　　C.如果李某将其承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外

　　D.如果张某将其承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行

　　3、地役权的性质：从属性

　　4、地役权的法定取得(土地所有人与使用人的关系的特别规定)

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